در این زمینه ایراسین با مهدی سلطان‌محمدی، استاددانشگاه و کارشناس مسکن گفت‌وگویی داشته که در ادامه می‌خوانیم.

• صندوق تامین ودیعه مسکن به نظر شما آیا راه حلی اصولی برای مدیریت بازار اجاره است؟

این طرح‌ها را اگر به عنوان طرحی برای مدیریت اجاره بها یا نرخ اجاره درنظر بگیریم طبیعتا نمی‌توانند نقش‌افرینی کنند؛ حتی می‌توانند از نظری طرح منفی باشد.

• مشکل کجاست که معتقدید می‌تواند منفی باشد؟

ببینید؛ معضل اجاره بها و افزایش نرخ اجاره اصولا در کلان‌شهرها که تعادل عرضه و تقاضا برهم خورده دیده می‌شود؛ خوب حالا وقتی یارانه‌ای در قالب وام به مستاجران بدهیم، بنظر شما مشکل برطرف می‌شود یا اینکه بنزین به آتش اجاره بها ریخته‌ایم؟ با چنین تصمیمی طرف تقاضا را تقویت می‌کنیم و در شرایط فعلی که هنوز عرضه و تقاضا در تعادل نیست فشار مضاعفی به بازار تحمیل می‌شود که نتیجه آن افزایش قیمت‌های مجدد است. این درحالی است که اصولا اغلب برنامه‌ها در راستای مقابله با مهاجرت به کلان‌شهرها تدوین شده‌اند اما یکباره دقیقا در جهت مخالف عمل می‌کنیم. پس این طرح در مقایس ملی کارکرد نداشته و بهتر است شیوه‌های دیگری داشته باشیم.

• پیشنهاد شما درباره این صندوق چیست؟

اصولا اگر بپذیریم که ایجاد و راه‌اندازی چنین صندوقی برای مدیریت الزامی است باید منابع این صندوق به گروه‌ها و افرادی تخصیص داده شود که نیازمندهستند ولی امکان ترک کلان‌شهرها را نیز ندارند. به عنوان مثال خانواده‌هایی یکی از اعضای آنها درگیر بیماری‌های خاص شده و باید برای دریافت خدمات فقط در تهران زندگی کند، به هرحال افکار عمومی باید بپذیرد که این منابع برای این موضوع هزینه شود.

پس باید ابتدا گروه‌های هدف را براساس معیارهای اقتصادی این خانواده‌ها و فرهنگی شناسایی کنیم و حتی اگر چنین صندوقی هم تشکیل شد منابع آن را در اختیار این گروه‌ها قرار دهیم. اما اگر این منابع را مثل گذشته در کل کشور توزیع کنیم بجز تورم دستاورد دیگری نداریم.

• این طرح به صورت وام‌های کم بهره در اختیار مستاجران قرار می‌گیرد، چرا شما از یارانه صحبت می‌کنید؟

خودتان در سئوال می‌گوید، کم بهره، خوب سئوال اینجاست که منابع چنین صندوق‌هایی از کجا تامین می‌شود مگر نه اینکه بودجه‌ای از دولت دریافت می‌شود؟ آیا بودجه برای همگان خواهد بود یا تنها گروهی می‌توانند از آن منابع استفاده کنند؟ همین محدود بودن منابع است که باعث بروز مشکل و فساد در آتی خواهد شد. البته فراموش نکنیم وقتی صحبت از کم بهره بودن وام ودیعه می‌کنیم یعنی مشغول ارایه یارانه به گروهی خاص هستیم که اشتباه بزرگی است و نباید مثل یارانه‌های نقدی تصمیم غیراصولی اتخاذ شود. من اعتقاد دارم با چنین طرحی دوباره اشتباه یارانه‌های نقدی را تکرار می‌کنیم که دولت به همین دلیل با چالشی جدی روبرو شده است.

• چرا شما فکر می‌کنید با چنین طرحی تقاضا اجرا در کلان‌شهرها زیاد می‌شود؟

کاملا واضح است، امروز وقتی مستاجران امکان تامین منابع مورد نیاز را ندارند معمولا به فکر نقل مکان به شهرستان‌های کوچکتر خواهند بود. اما ولی می‌گوییم اگر پول شما کم است ما به شما پول می‌دهیم که همین‌جا بمانی یا اینکه اصولا از شهرستان بیایی برای دریافت چنین یارانه‌ای. خوب به نظر شما منطقی است و این روند مهاجرت به کلان‌شهرها را افزایش نخواهد داد؟ در این شیوه مستاجر محاسبه می‌کند که مثلا ده میلیون تومان وام ودیعه می‌گیرم و ده میلیون هم خودم تهیه می‌کنیم پس برای یافتن شغل بهتر با درآمد بالاتر از شهرستان به کلان‌شهر مهاجرت خواهد کرد. این منابع نباید با چنین طرح‌هایی حراج شوند.

• برای مدیریت منابع شما چه پیشنهادی دارید؟

لازم نیست برای اینکار ما دوباره چرخ را از نو اختراع کنیم چون قبلا اینکار صورت گفته باید فقط مشکلات و تفاوت‌ها با جامعه هدف مورد نظرمان را برطرف کنیم. ببینید اگر منابع را به تولید، کشاورزی اختصاص دهیم قطعا ایجاد فرصت‌های جدید عامل مهاجرت معکوس خواهد بود. این سیاستی است که در جهان بکارگرفته شده و اتفاقا نتایج بسیار مناسبی هم در اقتصاد ایجاد کرده است. من تاکید می‌کنیم هیچ نکته قابل دفاعی نیست که دولت بخواهد برای ماندن مردم در شهری مثل تهران یا حتی مهاجرت آنها از شهرستان به پایتخت یارانه تخصیص دهد.

• بجز این صندوق راهکارهای دیگری هم داریم؟

قطعا؛ مسئولان قطعا می‌دانند که دوراهکار با دو رویکرد متفاوت وجود دارد که عبارتند از

الف) نظارت و کنترل دقیق نرخ‌های کرایه‌ای (درقالب بازرسی‌ها و ابزار قانونی)

ب) تشویق به مالکان و صاحبان سرمایه برای ورود به بازار اجاره املاک

براساس اصول و قواعد علمی راهکار اول دستاوردی نخواهد داشت چون کنترل بیش از اندازه نه تنها قراردادهای سوری  و فساد و تشکیل پرونده‌های قضایی را دامن خواهدزد، بنابراین تنها یک راه باقی خواهد ماند و تنها راه دسترسی به چنین شرایطی ورود سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن است.

مشوق‌های مربوطه هم زمین‌های در انحصار دولت و سخرانی معاون اول رئیس جمهور است.

• اهرم‌های مدیریتی دولت در راهکار دوم چیست؟

مالیات و نظارت دقیق، اجازه دهید از شما بپرسم وقتی صاحبان سرمایه در بازار مسکن احساس آرامش داشته باشند بنظرتان شروع به مشارکت نخواهند کرد؟ قطعا اینطور است. این درحالی است که مسئولان و دولت می‌تواند زمین‌هایی که قابلیت ساخت را دارند در اختیار تولیدکنندگان انبوه قرار دهد تا آنها بسازند و اجاره بدهند. در این بخش مالیات نقش کلیدی خواهد داشت به این دلیل که هرچه معافیت‌های مالیاتی برای دارندگان املاک جهت اجاره بشتر باشد به شکستند صفوف تقاضای فعلی کمک شایانی کرده‌ایم.مثلا از 150 متر فعلی معافیت را توسعه بدهیم تا مالکان در این زمینه تشویق شوند  و عرضه بیشتر شود در نهایت این روند خود به خود باعث کنترل قیمتی خواهد بود. درحالی که تشکیل چنین صندوقی با منابع مالی محدود قطعا تنها فقط به طولانی شدن صفوف عرضه کمک کرده‌ایم.

• آیا تشکیل این صندوق به فساد و رانت هم منجر خواهد شد؟

اتفاقا به نکته خوبی اشاره کردید، ببینید اصولا هرجایی که یارانه تخصیص داده شود قطعا فساد هم داریم. اجازه دهید مثالی بزنم امروز در تهران بیش 50 درصد اجاره نشین هستند، آیا شما با این صندوق می‌توانید به همه کمک هزینه اجاره بها بدهید؟ خیر، خوب هرکسی که بتواند با ارایه دهنده این وام ارتباط برقرار کند بدون تردید منافع خواهد داشت و این مسابقه‌ای نگران کننده ایجاد می‌کند که خط پایان آن فسادی گسترده است.