به گزارش خبرنگار ایراسین تشدید تحریم‌ها، گرانی ارز و شیوع کرونا بازار مسکن را در سال گذشته به‌ عنوان یکی از غیرقابل‌پیش‌بینی‌ترین بازارها مطرح کرد به‌طوری‌که روند رو به رشد نرخ‌ها فرصت خرید و فروش را از معامله گران واقعی این بازار گرفته بود. این روند تا اواسط سال که به‌یک‌باره بازار مسکن با رکود قابل‌توجهی مواجه شد، ادامه داشت؛ رکودی که هنوز هم تداوم دارد.

در واقع افزایش شدید قیمت‌های در حوزه مسکن از اواخر سال ۹۸ شروع شد و درحالی که انتظار می‌رفت در سال ۹۹ این روند متوقف شود با شتاب بیشتری هم به‌پیش رفت.

تا آنکه از اوایل آبان ماه سال گذشته شیب افزایشی قیمت‌ها در بازار تا حدودی متوقف شد و تا پایان سال با رکودی تورمی همراه شد. این‌چنین که فعالان این بازار می‌گویند، هیچ‌گاه شاهد این حجم از رکود در بازار املاک نبوده‌ایم؛ البته این جریان، برای چند ماه پیش رو نیز پیش‌بینی می‌شود.

به طوری که کارشناسان و فعالان این بازار از طرفی شرایط بازار مسکن را مرتبط با برجام می‌دانند و بر این دیدگاهند اگر توافقی حاصل شود قطعاً با مقداری کاهش قیمت در بخش مسکن مواجه خواهیم بود؛ زیرا ارزش پول ملی بالا می‌رود و باعث تحولات در اقتصاد کشور می‌شود. مورد دیگر آنکه اگر قیمت ارز در همین حدود ۲۴ هزار تومان باقی بماند که در آن صورت مسکن به ثبات می‌رسد و افزایش قیمت بعید خواهد بود.

بحث مهم‌تر، انتخابات ریاست جمهوری ایران است که اغلب کارشناسان بر این باورند تا آن زمان، بازار بی‌رونق و پس‌ازآن هم‌بسته به سیاست‌های دولت جدید با تغییراتی روبرو خواهد بود.

تاثیرات بازگشت برجام بر بازار مسکن

شایان ذکر است که وضعیت بازار مسکن با ادامه و یا لغو تحریم‌ها وابستگی زیادی دارد. به‌نحوی‌که به نظر می‌رسد با بازگشت برجام وضعیت بازار بهبود پیدا می‌کند. 

بر این اساس است که تعداد بسیاری از فعالان مسکن معتقدند در صورت تداوم نشست‌ها و دستیابی به نتیجه موردنظر ایران، احتمال آنکه قیمت مسکن از کانال صعودی خارج شود وجود دارد و به همین دلیل فعلاً مردد هستند.

در این حال طبق پیش‌بینی فعالان این بخش در هفته‌های پیش رو شاهد رکود سنگین در معاملات مسکن خواهیم بود. به عبارتی متقاضیان این بازار، اکنون در تردید برای ورود به بازار مسکن مانده‌اند و منتظرند با تعیین تکلیف برجام، معامله مسکنی خود را هم به انجام رسانند.

در این‌باره مهران محمدی، فعال بخش مسکن، به ایراسین می‌گوید: فعلاً بازار راکد و خاموش است تا زمانی که تکلیف تحریم‌ها مشخص شود.

وی توضیح می‌دهد: البته رکود از اواخر سال ۹۹ شروع شد از زمانی که ریاست جمهوری آمریکا تغییر کرد و تاکنون هم ادامه‌دار شده است. زیرا از همان موقع احتمال بازگشت برجام داده می‌شد. ازاین‌رو مردم اعم از خریدار و فروشنده دست کشیده و منتظر مشخص شدن نتایج مذاکرات هستند.

این فعال یادآور می‌شود: سال گذشته افزایش قابل‌توجه هزینه ساخت‌وساز از اول سال شروع و تا اواسط پاییز هم ادامه داشت. نوسان به‌اندازه‌ای بود که خریداران قادر به تصمیم‌گیری و اقدام برای خرید قطعی نبودند. از اواخر آبان ماه، تحت تأثیر انتخابات آمریکا و کاهش نرخ ارز، وضعیت بازار متفاوت شد و روند نزولی قیمت‌ها به‌طور نامحسوسی، مشاهده  می‌شد ولی همچنان بازار راکد بود و راکد هم مانده است.

وی می‌گوید: اکنون اگر برجام به ثمر نشیند قطعاً کاهش نرخ معناداری در بخش مسکن خواهیم داشت. البته به آن شرط که همراه با این اتفاق، نرخ ارز هم کاهش یابد، تولید داخلی افزایش پیدا کند و از هزینه‌های ساخت کاسته شود. در غیر این صورت با ادامه روال نرخ‌های قبلی، نه‌تنها در بازار مسکن بلکه هیچ بازاری متحول نخواهد شد.

سایه انتخابات ریاست جمهوری ایران بر بازار مسکن

بر اساس آخرین گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه سال ۹۹، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران با افزایش ۳۴.۶ درصدی نسبت به ماه قبل به ۵.۳ هزار واحد مسکونی رسید همچنین این مقدار نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۸.۴ درصد کاهش پیداکرده است.

در این ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳۰۲.۷ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۶ و 93.7 درصد افزایش را نشان می‌دهد.

حال با توجه به آخرین گزارش تحولات مسکن شهر تهران می‌توان به این نکته پی برد که دولت دوازدهم تا اسفندماه سال ۹۹ بهبودی در سطح قیمت‌های بازار مسکن حاصل نکرده است و افزایش بیش از ۹۳ درصدی قیمت مسکن در تهران نسبت به اسفندماه سال ۹۸ مُهر تأیید بر عملکرد ضعیف دولت در کنترل بازار مسکن بوده است. از طرفی با توجه به نزدیکی انتخابات هم  بعید به نظر می‌رسد اتفاق مثبتی حداقل تا انتخابات ۱۴۰۰ در بازار مسکن رخ دهد.

احمد تولا، کارشناس بخش مسکن، دراین‌باره به ایراسین می‌گوید: مسکن در رکود است و بدون تردید در پیش رو بودن انتخابات ریاست جمهوری یکی از دلایل آن است. مردم به دلیل آنکه شرایط آینده کشور ، وابسته به سیاست‌های رئیس‌جمهور است منتظر برای تعیین تکلیف و واکنش بازار مسکن به چنین اتفاقی هستند.

وی می‌افزاید: در دولت فعلی بنا به دلایل مختلف نرخ مسکن به میزانی گران شد که ساخت هر متر آپارتمان از ۲ میلیون به ۶ میلیون رسید و برای خرید هر متر آپارتمان هم قیمتی کمتر از ۱۰ میلیون سراغ نداریم که این مبلغ بسته به محل و نوع ساخت تا متری ۱۲۰ میلیون تومان هم می‌رسد.

این کارشناس بازار مسکن اظهار می‌کند: با تغییر دولت، انتظار عموم هم آن است که دولت بعدی بازار را بهبود بخشد و اولین اقدام آن‌هم اجرای مصوبه مجلس خواهد بود. مصوبه‌ای که می‌گوید برای حل مشکل مسکن، لازم است زمین‌های دولتی همراه با وام به سازنده‌ها اختصاص یابد و حرف از ساخت سالانه یک تا یک و نیم میلیون مسکن می‌زند که البته نیاز جامعه هم است. درصورت اجرای چنین طرحی نه‌ تنها بازار مسکن رونق می‌گیرد بلکه موتور اقتصادی کشور با ایجاد اشتغال‌زایی فراوان روشن خواهد شد.

رکود بازار مسکن طبیعی است

باوجود آنکه بسیاری بر این باورند شرایط بازار مسکن با انتخابات ریاست جمهوری گره‌خورده است اما دیدگاه دیگری هم وجود دارد که خیلی نمی‌توان با اطمینان کامل، درباره بازاری که با مستقر شدن دولت بعد عجین می‌شود اظهارنظر کرد. دلیلش این است که بسته به سیاست‌های اقتصادی داخلی و خارجی در بازارهای موازی ممکن است اتفاقاتی بیفتد که پیش‌بینی‌اش از امروز دشوار باشد.

زیرا بازار مسکن از دیگر بازارها تأثیر می‌پذیرد. بر این اساس است که برای تیرماه ۱۴۰۰ خیلی نمی‌توان از هم‌اکنون پیش‌بینی داشته باشیم ولی می‌توانیم با درصد بالایی از اطمینان بگوییم که دیگر ظرفیتی در اقتصاد خانوار برای پرش قیمت مسکن وجود ندارد.

مهدی جعفر پیشه، رئیس هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان، با تاکید بر اینکه انتخابات ریاست جمهوری نمی‌تواند تأثیر چندانی در تحول بازار مسکن داشته باشد، به ایراسین می‌گوید: انتخابات شاید یکی از عوامل تأثیرگذار باشد ولی نه به آن حدی که پس از انجامش، بازار متحول شود.

وی اظهار می‌کند: پس از یکنواخت بودن نرخ مسکن در چند سال پی‌درپی به‌یک‌باره قیمت‌ها افزایش یافت، اتفاقی که رویه معمول بازار است و از سال ۹۸ با این موضوع روبرو بوده‌ایم.

این مسئول ادامه می‌دهد: با افزایش چند برابری نرخ ارز، نرخ مسکن گران‌تر هم شد. اولین واکنش به این وضعیت آن بود که افراد کم‌توان‌تر، از خرید منصرف شده و بازار وارد فاز رکود شد.

وی می‌گوید: در چنین زمان‌هایی است که دولت باید با اجرای استراتژی‌های لازم، شرایط را کنترل کند اما متأسفانه حمایت مؤثری صورت نپذیرفت. فقط بحث مسکن ملی پیش آمد که در حد شعار بوده و اقدامی اجرایی قابل‌بحثی به وقوع نرسیده است.

جعفر پیشه تصریح می‌کند: بنابراین رکود بازار مسکن در این شرایط امری طبیعی بوده وآنچنان ارتباطی با بحث انتخابات ندارد.

این مسئول خاطرنشان می‌کند: درگذشته زمانی که یک بازار مانند مسکن به کسادی وبی رونقی می‌رسید معمولاً با کاهش نرخ روبرو می‌شود. اما اکنون رکود به معنای عدم خریدوفروش است و تصور نمی‌شود با ادامه شرایط کنونی کاهش نرخی هم در پیش باشد ،مگر آنکه سیاست‌های دولت بعدی در این زمینه کارآمد باشد.